腾退房屋，作为一项涉及不动产权益转移与占有人迁出的法律行为，在我国法律体系中并非单一法律概念，其法律依据散见于多个法律部门，核心围绕着物权保护、合同履行及公共利益维护而展开。理解其法律规定，需从不同情境切入，厘清各方的权利义务边界。
基于物权关系的腾退是常见情形。根据《中华人民共和国民法典》物权编的规定，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。当无权占有人侵占他人房屋或合法占有期限届满后拒绝迁出时，房屋所有权人有权请求返还原物。此即物权请求权中的返还原物请求权，其行使不以占有人存在过错为前提，核心在于证明权利归属与无权占有事实。在抵押权实现、财产保全等情形下，相关权利人也可依法申请强制腾退房屋以保障债权或司法权威。
基于合同关系的腾退占据重要地位。最为典型的是房屋租赁合同关系。依据《民法典》合同编，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。若承租人无正当理由逾期不返还，出租人可要求其腾退房屋并承担违约责任。在租赁期间，若承租人严重违约（如擅自转租、破坏房屋结构）或出租人依法行使解除权，亦可产生腾退的法律后果。此时，合同约定与法律规定共同构成判断是否应当腾退的基准，程序上通常需先行解除合同再主张腾退。
再者，基于公共利益或行政管理需要的腾退具有特殊性。这主要涉及国家征收、城市更新、危房改造等领域。此类腾退并非平等主体间的民事纠纷，而是行政机关为实现特定行政目标依法实施的行政行为。其法律依据包括《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规，必须遵循法定程序，核心原则是“先补偿、后搬迁”，并保障被腾退人的陈述申辩权与获得公平合理补偿的权利。任何采取暴力、威胁等非法手段迫使搬迁的行为均为法律所禁止。
在腾退的程序实现方面，当事人协商是首要途径。协商不成，则需诉诸司法或行政程序。权利人可向人民法院提起诉讼，请求判令占有人腾退房屋。获得生效法律文书后，若对方仍不履行，可申请人民法院强制执行。司法强制腾退有严格的程序规范，以保障执行过程的合法性与人性化。在行政腾退中，则可能涉及征收补偿决定、责令交出土地等行政行为的作出与执行，对行政行为不服可依法复议或诉讼。
实践中，腾退纠纷往往事实复杂、矛盾集中。处理时需平衡权利保护与社会稳定，既要坚决维护物权人、债权人的合法权益，遏制不法侵占行为，也要充分考量实际占有人（尤其是弱势群体）的居住生存状况，依法给予必要的搬迁宽限期或安置帮助。对于历史遗留、权属不清的房屋占用问题，更应审慎处理，综合运用调解、和解等方式化解纷争。
腾退房屋的法律规定是一个多层次、跨领域的规范体系。无论是权利人主张权利，还是占有人应对腾退要求，均需准确把握不同法律关系下的适用条件与法定程序，在法治框架内寻求纠纷的理性解决，方能有效维护自身合法权益，促进社会资源的合理流转与和谐秩序的构建。
